Fiscalité immobilière en Israël : achat, revente et location

L’immobilier en Israël obéit à un cadre fiscal spécifique qui distingue trois grandes opérations : l’acquisition d’un bien, sa revente et sa mise en location. Chacune est soumise à des règles et à des taux d’imposition propres, qui varient notamment selon la situation personnelle du propriétaire et la nature du bien. Ce guide présente les points essentiels à connaître avant d’investir ou de céder un bien immobilier en Israël.

Le contexte du marché immobilier israélien

Le marché immobilier israélien s’est caractérisé ces dernières années par une hausse marquée des prix. Selon le Bureau central des statistiques, les prix ont progressé d’environ 10,3 % sur un an entre 2021 et 2022. Cette tension rend l’accès à la propriété plus difficile, en particulier pour les primo-accédants.

L’environnement économique reste néanmoins jugé solide, porté par un secteur technologique dynamique et une monnaie, le shekel, globalement stable. Ces facteurs continuent d’attirer des investisseurs, y compris parmi les personnes ayant des attaches entre Israël et la France.

Les taxes à l’achat d’un bien immobilier

L’acquisition d’un bien immobilier en Israël déclenche une taxe d’acquisition (mas rekhicha). Son taux dépend du type de bien et de la situation de l’acheteur :

• Résidence : le taux est progressif et s’échelonne généralement de 0 à 10 %, selon la valeur du bien et la situation personnelle de l’acquéreur (résidence unique, résidence secondaire, résident ou non-résident).
• Bureaux et terrains : le taux applicable est d’environ 6 %.

Le barème progressif favorise l’achat d’une résidence principale unique : les tranches les plus basses, parfois exonérées, s’appliquent aux acquéreurs qui ne détiennent pas déjà de logement. À l’inverse, l’achat d’une résidence secondaire ou d’un bien d’investissement est imposé dès le premier shekel à un taux plus élevé.

L’imposition de la plus-value à la revente

La revente d’un bien immobilier peut générer une plus-value, c’est-à-dire la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Cette plus-value est en principe soumise à une taxe (mas shevah) au taux de 25 %.

Une exonération importante existe pour la résidence principale : sous certaines conditions de détention et d’usage, la plus-value réalisée sur la vente du logement principal peut être totalement ou partiellement exonérée. Il est donc essentiel de vérifier l’éligibilité à cette exonération avant toute cession, car elle peut représenter une économie d’impôt considérable.

La fiscalité des revenus locatifs

Les revenus tirés de la location d’un bien immobilier sont imposables. Plusieurs régimes coexistent, et le choix de l’un d’eux dépend du montant des loyers perçus et de la situation du propriétaire :

• Exonération partielle : en deçà d’un certain plafond mensuel, les loyers d’habitation peuvent bénéficier d’une exonération, totale ou partielle.
• Imposition forfaitaire : un taux réduit, souvent compris entre 10 et 15 %, peut s’appliquer sur les loyers bruts, sans déduction des charges.
• Imposition au barème : le propriétaire peut opter pour une imposition sur le revenu net, après déduction des charges et des amortissements, selon le barème de droit commun.

Le régime le plus avantageux dépend du niveau de revenus locatifs et des charges réelles supportées. Une simulation comparant les différents régimes est généralement recommandée pour optimiser l’imposition.

Les programmes de rénovation et d’accession

Plusieurs dispositifs publics influencent le marché et présentent un intérêt fiscal ou patrimonial.

Les plans Tama 38

Le Tama 38 est un plan d’urbanisme national mis en place depuis 2005 pour renforcer les bâtiments anciens contre les risques sismiques. En contrepartie des travaux de consolidation, il autorise une extension de la surface constructible, ce qui se traduit souvent par une valorisation estimée entre 20 et 30 % du bien. Deux variantes existent :

• Tama 38.1 : amélioration et modernisation des bâtiments existants.
• Tama 38.2 (Pinouy Binouy) : démolition complète suivie d’une reconstruction.

Le programme Mishtaken Tsair

Le Mishtaken Tsair est un programme gouvernemental de tirage au sort destiné à faciliter l’accession à la propriété. Il s’adresse notamment aux jeunes couples, aux célibataires de moins de 35 ans, ainsi qu’à certaines catégories prioritaires comme les personnes divorcées avec enfants ou en situation de handicap. Les bénéficiaires peuvent acquérir un logement à un prix préférentiel dans diverses villes du pays.

Points de vigilance

La fiscalité immobilière israélienne comporte plusieurs subtilités qui méritent une attention particulière :

• Les taux et exonérations évoluent régulièrement ; il convient de se référer aux barèmes en vigueur au moment de l’opération.
• La qualité de résident ou de non-résident fiscal influence directement les taux applicables.
• Pour les personnes ayant des liens avec la France, la convention fiscale franco-israélienne et les règles de double imposition doivent être prises en compte, tant pour les revenus locatifs que pour les plus-values.
• La transmission d’un patrimoine immobilier soulève des questions successorales spécifiques selon le pays de résidence.

Comprendre ces mécanismes permet d’anticiper le coût fiscal réel d’une opération immobilière et de choisir, le cas échéant, le régime le plus adapté à sa situation.